Wat is een bedrijfswoning?
Een bedrijfswoning is een woning die direct verbonden is aan een bedrijf. Denk aan een appartement boven een winkel, een woning naast een kantoor of een huis op een boerderij. Belangrijk: de bedrijfswoning mag uitsluitend bewoond worden door degene voor wie het noodzakelijk is naast het bedrijf te wonen.
Een pand is een bedrijfswoning als:
- Het pand één geheel vormt met het bedrijf. De woning ligt op het terrein of is verbonden met het gebouw.
- De woning bewoond wordt door de eigenaar.
- Woon- en werkruimte niet volledig van elkaar te scheiden zijn, tenzij bouwkundige splitsing mogelijk is.
- De bestemming in het bestemmingsplan is bedrijfswoning.
Wonen in een bedrijfswoning zonder directe betrokkenheid bij het bedrijf is zonder wijziging van de bestemming niet toegestaan. De gemeente kan handhaven op de bestemming van een bedrijfswoning en andere bewoners dwingen de woning te verlaten.
In veel gemeenten heb je ook een vergunning nodig en de regels vallen onder het omgevingsplan. Bij twijfel: overleg met de gemeente of raadpleeg een specialist.
Is een bedrijfswoning een woning?
Een bedrijfswoning is inderdaad een woning, maar met een specifiek doel. De financiering zit daarom ook anders in elkaar dan bij een huis dat je volledig bewoont. Banken beschouwen een bedrijfswoning vaak als risicovoller, wat invloed heeft op de hoogte van de hypotheek. Je moet meestal een groter deel eigen geld inbrengen en een hogere rente betalen. Welke soort hypotheek je nodig hebt, verschilt per verstrekker. Ook kan het afhangen van welk deel van het huis als bedrijfsruimte wordt gebruikt.
Voordelen van een bedrijfswoning voor ondernemers
Voor ondernemers biedt een bedrijfswoning een aantal interessante voordelen:
- Efficiënt: Geen reistijd tussen woning en werk en je bent meteen bij je bedrijfsruimte aanwezig als er iets is.
- Kostenverdeling: Mogelijkheid om kosten zakelijk en privé te splitsen.
- Lagere prijs: Bedrijfswoningen zijn vaak goedkoper dan reguliere woningen vanwege de beperktere doelgroep.
Daarnaast kunnen zakelijke kosten zoals onderhoud en afschrijving van het bedrijfsdeel fiscaal aftrekbaar zijn.
Aandachtspunten bij aankoop
Voordat je een bedrijfswoning koopt, zijn er belangrijke zaken om te controleren qua regelgeving:
Omgevingsplan
Controleer altijd de bestemming van de woning in het omgevingsplan bij de gemeente. Staat het pand geregistreerd als bedrijfswoning? Dit bepaalt in hoge mate wat je wel en niet mag met het pand. Het omgevingsplan bepaalt vaak ook de maximale inhoud en oppervlakte van de woning.
Bouwkundige splitsbaarheid
Is het pand bouwkundig splitsbaar? Dat wil zeggen: zijn woon- en werkgedeelte fysiek te scheiden, bijvoorbeeld met eigen ingangen en voorzieningen (keuken, sanitair)? Dit is belangrijk voor de fiscale behandeling en eventuele toekomstige verkoop.
Zakelijk of privévermogen
Je moet kiezen of je de bedrijfswoning als zakelijk of privévermogen boekt:
- >90 procent zakelijk gebruik: verplicht ondernemingsvermogen.
- >90 procent privégebruik: verplicht privévermogen.
- Tussen 10 en 90 procent: keuzevrijheid.
Deze keuze heeft gevolgen voor belastingen, kostenaftrek en toekomstige verkoopwinst.
Hypotheek
Informeer vooraf bij je hypotheekverstrekker welke mogelijkheden er zijn om de bedrijfswoning te financieren. Banken stellen zeer strenge eisen aan de financiering van bedrijfswoningen.
Fiscale aspecten van een bedrijfswoning
Inkomstenbelasting
- Ondernemingsvermogen: Je zet het pand op de balans. Bij verkoop moet je belasting betalen over de waardestijging.
- Privévermogen: Het pand wordt opgegeven in box 3. Kosten zijn niet aftrekbaar, maar waardestijging is niet direct belast.
Let op: bij ondernemingsvermogen zijn de onderhoudskosten zakelijk aftrekbaar, maar moet je bij gemengd gebruik een bijtelling privégebruik toepassen.
Omzetbelasting (btw)
Voor de btw kun je een aparte keuze maken:
- Je kunt het woongedeelte als privé aanmerken en alleen voor het bedrijfsdeel btw aftrekken.
- Bij latere verkoop moet je mogelijk btw afdragen over het zakelijke deel.
Waardering bij overbrenging naar privévermogen
Vroeger kon je bij overbrenging van een bedrijfswoning naar privévermogen gebruikmaken van een gunstige fiscale regeling. Deze regeling is per 1 januari 2023 vervallen. Houd er dus rekening mee dat je bij de overgang van ondernemingsvermogen naar privévermogen fiscaal moet afrekenen over de volledige waarde in het economisch verkeer.
Kun je een bedrijfswoning verkopen?
Ja, je kunt een bedrijfswoning verkopen. Bij de verkoop wordt de prijs bepaald door de waarde in het economisch verkeer en andere factoren zoals de staat van de woning, de locatie en het gebruik. Het is belangrijk om rekening te houden met fiscale gevolgen bij de verkoop en eventuele overgang van ondernemingsvermogen naar privévermogen.
Is een bedrijfswoning minder waard?
Ja, vaak wel. De beperkte doelgroep en de gebruiksbeperkingen zorgen ervoor dat een bedrijfswoning doorgaans minder waard is dan een reguliere woning. Dit kan voordelig zijn bij aankoop, maar houd bij verkoop rekening met een kleinere markt en een lagere prijs dan een huis.
Regelgeving bedrijfswoning omzetten naar burgerwoning
Wil je in de toekomst de woning volledig privé gebruiken of vrij verkopen? Dan moet je de bestemming wijzigen naar burgerwoning.
Stap 1: Aanvraag indienen bij de gemeente
Vraag een wijziging van het omgevingsplan aan. De gemeente beoordeelt je aanvraag op:
- Mogelijkheden binnen het omgevingsplan.
- Geschiktheid binnen de omgeving.
- Afstandseisen voor milieuaspecten (bijvoorbeeld afstand tot bedrijven).
- Eventuele bijzondere gemeentelijke voorwaarden.
Stap 2: Past het binnen de omgeving?
Een huis moet passen binnen het gebied. In agrarische gebieden zijn gemeenten vaak bereid om bedrijfswoningen om te zetten, maar op bedrijventerreinen met alleen bedrijfspanden ligt dat lastiger.
Stap 3: Eventuele extra eisen
Gemeenten kunnen aanvullende eisen stellen, zoals het realiseren van extra voorzieningen.
Whitepaper Controle Belastingdienst
Risico’s en valkuilen
Een bedrijfswoning biedt voordelen, maar kent ook risico’s:
- Verkoopbaarheid: Minder aantrekkelijk voor particuliere kopers zonder wijziging van bestemming en vaak voor een minder goede prijs.
- Fiscale verrassingen: Verkeerde keuze tussen zakelijk en privégebruik kan bij verkoop belastingkosten opleveren.
- Omgevingsplan: Strikte eisen aan bewoning en gebruik.
Zorg daarom altijd voor een goede fiscale en juridische begeleiding.
Conclusie: kansen en aandachtspunten
Een bedrijfswoning biedt ondernemers volop kansen: lagere aanschafkosten, efficiënt werken en interessante fiscale voordelen. Maar er zitten ook haken en ogen aan, zoals fiscale regels, gebruiksbeperkingen en bestemmingswijzigingen.
Wil je als ondernemer profiteren van een bedrijfswoning? Zorg dan dat je goed op de hoogte bent van de regels, maak bewuste keuzes tussen zakelijk en privégebruik en laat je adviseren door experts.
Je kunt ook een deel van je eigen woning zakelijk gebruiken, bijvoorbeeld als kantoorruimte, bekijk de fiscale regelgeving.
Liever wonen en werken gescheiden houden? Bedrijfspand kopen: alles wat je als ondernemer moet weten.
