Wat is overdrachtsbelasting?
Wanneer je bestaande onroerende zaken koopt, betaal je je overdrachtsbelasting. Deze overdrachtsbelasting is een deel van de kosten koper. Op de site van de Belastingdienst staan alle details.
Een onroerende zaak (ook wel onroerend goed genoemd) is een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verbonden. Denk aan woningen, winkelpanden en bedrijfspanden.
De belasting geldt niet bij nieuwbouw. Omdat je als eerste eigenaar in het nieuwe huis gaat wonen of een bedrijfspand betrekt, is er geen sprake van overdracht. Wel moet je bij een nieuw pand 21% btw betalen over de koopsom.
Tarief overdrachtsbelasting zakelijk onroerend goed
Over zakelijk onroerend goed moet je 10,4% overdrachtsbelasting betalen als:
- Je onroerende zaken (bijvoorbeeld een bedrijfspand, een stuk grond of een woning) koopt.
- Een recht op een onroerende zaak krijgt (bijvoorbeeld het recht van opstal of erfpacht).
Als je eigenaar van aandelen wordt in een nv of bv en de bezittingen bestaan vooral uit onroerende zaken, dan betaal je ook overdrachtsbelasting.
Woning of bedrijfspand?
Wanneer er sprake is van een woning lijkt duidelijk: wanneer onroerend goed dat je koopt of krijgt, bestemd is voor bewoning. Er is echter een grijs gebied als het gaat om oude woningen die nu worden gebruikt als kantoor of praktijk. De Belastingdienst kijkt daarbij naar de bouwkundige aard van het pand en meestal niet naar de huidige bestemming. Dat levert nog wel eens wat discussies op. Als de woning onderdeel is van een bedrijfspand geldt het lagere tarief van 2%.
Vrijstelling overdrachtsbelasting zakelijk onroerend goed
In bepaalde gevallen hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen met een vrijstelling. Bijvoorbeeld:
- Als je zowel overdrachts- als omzetbelasting (btw) moet betalen.
- Als er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zussen aan elkaar).
- Bij inbreng in een maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap.
- Bij omzetting van een onderneming in een nv of bv.
- Een rechtspersoon fuseert, splitst of binnen een concern reorganiseert.
- Als je landbouwgrond koopt die je bedrijfsmatig gebruikt voor bijvoorbeeld akkerbouw, veeteelt of tuinbouw.
Vrijstelling samenloop van btw en overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een bedrijfspand komt het voor dat je zowel btw als overdrachtsbelasting moet betalen. Dit heet ‘samenloop’. De wet voorziet gelukkig in een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting als er al btw wordt geheven. Dat voorkomt dubbele belastingheffing bij dezelfde transactie.
Wanneer geldt de vrijstelling?
De zogenoemde samenloopvrijstelling geldt als je een nieuw gebouw (binnen twee jaar na eerste ingebruikname), een bouwterrein of een btw-belaste zakelijke verhuur koopt. In die gevallen betaal je geen overdrachtsbelasting, mits je aan de bepaalde voorwaarden voor vrijstelling voldoet.
Uitzonderingen en aandachtspunten
De vrijstelling vervalt als het onroerend goed als bedrijfsmiddel is gebruikt én de koper de btw (deels) mag aftrekken. Gaat het om een particulier of een vrijgestelde ondernemer, dan blijft de vrijstelling van kracht. Let op bij panden met gemengd gebruik (zoals een woning met werkruimte): per deel moet worden bekeken of de vrijstelling geldt.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor koopwoning?
Sommige groepen hebben vrijstelling van overdrachtsbelasting op een woning. We zetten ze op een rij.
Geen overdrachtsbelasting betalen voor starters
Overdrachtsbelasting hoeft niet door starters die een eigen woning kopen betaald te worden als ze gebruik maken van startersvrijstelling. Voor die vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt wel een aantal voorwaarden. Zo moet de starter die een huis koopt tussen de 18 en 35 jaar oud zijn en een woning kopen met een koopsom lager dan € 525.000. Starters mogen bovendien niet eerder van de regeling gebruik hebben gemaakt. En het is de bedoeling dat de nieuwe koper zelf in de woning gaat wonen (als hoofdverblijf gebruiken) en niet gaat verhuren.
Als je een huis koopt en er wel gaat wonen, maar niet voldoet aan de andere criteria voor de startersvrijstelling, betaal je 2% overdrachtsbelasting.
De vrijstelling geldt ook als:
- Je gaat trouwen of door een geregistreerd partnerschap mede-eigenaar wordt van een pand.
- Je gaat scheiden en het pand wordt het eigendom van jou of je ex-partner.
Wel moet de woning gemeenschappelijk bezit zijn en moeten beide partners voor 40 tot 60% eigenaar zijn geweest. - Je een woning of een bedrijfspand erft.
- Je een koopwoning binnen 6 maanden na aankoop doorverkoopt zonder dat de waarde omhoog is gegaan. Is de waarde wel gestegen dan is alleen over de hogere waarde overdrachtsbelasting verschuldigd.
Hoe moet je overdrachtsbelasting betalen?
Je betaalt overdrachtsbelasting via de notaris. Die stelt een notariële akte op, heeft de overdrachtsbelasting berekend, doet automatisch aangifte voor je en betaalt namens jou de overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst als je de transportakte ondertekent.
Alleen als er bij de overdracht geen transportakte is opgesteld, moet je binnen een maand na de overdracht zelf aangifte doen en de overdrachtsbelasting overmaken aan de Belastingdienst.
Whitepaper Controle Belastingdienst
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Nee. Overdrachtsbelasting van zowel een woning als een bedrijfspand is niet fiscaal aftrekbaar. Alleen hypotheekrente kan aftrekbaar zijn. Bij zakelijk onroerend goed moet de overdrachtsbelasting opgeteld worden bij de boekwaarde van de onroerende zaak. Deze waarde moet je afschrijven. Op een stuk grond schrijft je niet af.
Kun je overdrachtsbelasting financieren met een hypotheek?
Omdat je niet meer dan 100 procent van de woningwaarde voor je hypotheek mag lenen, kun je de overdrachtsbelasting in principe niet financieren.
Voor een bedrijfspand kan het wel, maar is afhankelijk van de waarde van het onderpand, je financieringsbehoefte en je bank. De hypotheekverstrekker zal meestal maximaal 80% tot 90% van de marktwaarde willen financieren. Als je totale financieringsbehoefte inclusief notariskosten en dus ook de overdrachtsbelasting binnen het maximale hypotheekbedrag valt, zou het kunnen. Maar let op: niet alle banken staan het toe om kosten koper mee te financieren.
Betaal je ook overdrachtsbelasting voor een vakantiewoning?
Voor huizen waar je als eigenaar niet zelf voor langere tijd gaat wonen, zoals tweede woningen of een vakantiewoning, betaal je ook 10,4 % overdrachtsbelasting. Lees meer over beleggen in een vakantiehuis: de voordelen en valkuilen.
Let op bij aandelen in vastgoed-bv’s: ook overdrachtsbelasting?
Koop je aandelen in een bv die vooral uit vastgoed bestaat? Dan betaal je mogelijk tóch overdrachtsbelasting. Dat lijkt misschien vreemd: je koopt immers geen pand, maar aandelen. De Belastingdienst ziet zulke bv’s als ‘onroerendezaaklichamen’ en beschouwt de aandelentransactie als een verkapte vastgoedoverdracht. Laat dus vooraf goed checken of dit speelt, om onaangename verrassingen te voorkomen.
